Bérlőtárs vs. társbérlő

Bérlőtárs vs. társbérlő

Ha a bérleti szerződés alapján a bérlők az ingatlan meghatározott helyiségeit (például lakásbérlet esetén egy-egy szobát) kizárólagosan, más helyiségeit pedig közösen használják – társbérlőknek minősülnek. A társbérleti jogviszonyt meg kell különböztetnünk a bérlőtársi jogviszonytól! A bérlőtársak az ingatlant közösen használják, az ingatlannak együttes bérlői.

Önálló bérlet esetén bérlőtársi jogviszony akkor létesíthető, ha ebben a bérbeadó és a bérlő, valamint a leendő bérlőtárs megállapodnak. A bérlőtársak jogai és kötelezettségei egyenlőek, jogaikat együttesen gyakorolhatják. Kötelezettségük a bérbeadóval szemben egyetemleges. A felmondási okok vizsgálata szempontjából a bérlőtársakat egyaránt terheli az egész bérlemény tekintetében a rendeltetésszerű használat és az együttélés követelményei betartásának kötelezettsége. Ma már nincs hatályban az a rendelkezés, hogy a bérlőnek a lakásban lakó házastársa – a szolgálati lakásban lakó házastárs kivételével – akkor is bérlőtárs, ha a lakásbérleti szerződés megkötésében nem vett részt. Önálló bérletről akkor lehet szó, ha a lakásnak egy bérlője van. Ha a bérlőhöz beköltöző vagy a már vele együtt lakó személy bérlőtársi jogviszonyt akar létesíteni, olyan bérlőtársi megállapodásra van szükség, amelyet a bérbeadó, a bérlő és a leendő bérlőtárs köt egymással.

ideális bérlő ÁdámA bérlőtársak jogai és kötelességei egyenlőek, jogaikat együttesen gyakorolhatják. A jogok és kötelességek egyenlősége elsősorban a bérlőtársak belső viszonyára tartozó kérdés. Kötelezettségük a bérbeadóval szemben egyetemleges. A jogok egyenlősége azt jelenti, hogy a bérlőtársak az egész lakást és a lakásberendezéseket közösen használhatják. A jogok egyenlőségén az sem változtat, ha korábban a lakásnak csak az egyik bérlőtárs volt a bérlője. Nincs jelentősége annak sem, ha a bérlőtársak egyike – külön vagyonából – jelentős összeget fordított a lakásra (a lakást átalakította, korszerűsítette stb.). Továbbá annak nincs akadálya, hogy a bérlőtársi jogviszony megszűnésekor az értéknövelő beruházásokat a bérlőtársak, illetőleg a bíróság figyelembe vegye.

Bár a bérlőtársak jogaikat együttesen gyakorolhatják, mégis a bérlőtársat számos olyan jog megilleti, amelyet egyedül is gyakorolhat. A bérlőtárs pl. a lakásba kiskorú gyermekét (az örökbefogadott, a mostoha- és nevelt gyermekét), valamint a befogadott gyermekétől az együttlakás ideje alatt született unokáját a másik bérlőtárs hozzájárulása nélkül is befogadhatja. A bérlőtárs – a másik bérlőtárs hozzájárulása nélkül – akadály nélkül megszüntetheti a bérlőtársi jogviszonyt és az ingatlant a visszatérés szándéka nélkül elhagyja.

Lehetőség van arra, hogy ha a bérbeadó kötelezettségét nem teljesíti, akkor bármelyik bérlőtárs felszólítsa a bérbeadót a hibák kijavítására, illetőleg a bíróságtól kérje a bérbeadó kötelezését a hiba kijavítására, vagy a bérbeadó helyett és költségére a munkát elvégeztesse.

A társbérlők ezzel szemben önálló bérlői az egész ingatlan egy-egy részének. A társbérlő tehát az ingatlannak egy vagy több helyiségét kizárólagosan, a többi helyiséget pedig a többi társbérlővel közösen használhatja. A bérlőtársak kötelezettsége a bérbeadóval szemben egyetemleges, a társbérlő – mivel önálló bérlő – kötelezettségei tekintetében önállóan köteles helytállni. Ha egy tulajdonos pl. a 3 szobás lakását szobánként adja bérbe egyetemistáknak, akkor ezek a srácok egymás társbérlői lesznek. Mindenki a maga szerződésében meghatározott saját szobáját és a közös használatú helyiségeket használhatja, önállóan felelősek a bérleti szerződésük kapcsán a bérbeadó felé.

Ha a bérbeadó az általa is használt ingatlan egy részét bérbe adja valakinek, akkor nem társbérleti, hanem albérleti jogviszony jön létre, egymással főbérlő-albérlő jogviszonyba kerülnek. Ilyen eset például az, ha az ingatlantulajdonos nénike nyugdíjkiegészítési céllal kiadja a lakása egy szobáját egy gimnazista bérlőnek. Ilyenkor a néni lesz a főbérlő, a gimnazista pedig az albérlő.

A bérbeadó a társbérlők bérleti jogviszonyát a velük kötött bérleti szerződés alapján mondhatja fel. Elég nehéz pl. úgy 2-3 bérlőt találni egy ingatlanra, hogy azok egymással kijöjjenek, bérleti díjat is fizessenek és az ingatlan is egyben maradjon. A felek megállapodása irányadó arra nézve, hogy a megüresedett lakrészt ki veheti újra használatba. A törvény a visszamaradt társbérlő részére nem biztosít előbérleti jogot, de a felek ebben külön is megállapodhatnak. Előnyösebb a bérbeadó szempontjából, ha elfogadja a társbérlő javaslatát – esetleg kérje meg rá, hogy ajánljon valakit az új bérlő személyére. Igazából neki kell vele a jövőben együtt használnia az ingatlant, talán jobban sikerül választania, mint a bérbeadónak.

1 kérdésre válaszol – az én ingatlankezelőm:

Kérdés:
Milyen bérleti szerződést kell, ajánlott, érdemes kötni a bérlőtársakkal / társbérlőkkel?

az én ingatlankezelőm válasza: 
Azt javaslom, az alap bérleti szerződést minden érintett – bérlő(k), társbérlő(k) – ugyanúgy írja alá. Azzal a kitétellel, hogy egyenként is egyetemleges felelősséggel tartoznak a szerződésben foglaltak teljesítéséért, ingóságokért, közüzemi fogyasztás rendezéséért, stb. Így gond esetén több embert lehet perelni, jóval nagyobb az esélye a sikeres végrehajtásnak is, mert bármelyik személytől végrehajtható a teljes kár összege.

belyegzo